L’acquisto della prima casa è un momento molto delicato della vita di ognuno di noi, nel quale siamo chiamati a prendere decisioni che possono influenzare in maniera molto pesante il nostro futuro. La più importante fra tutte le decisioni è quella sulla scelta del mutuo ipotecario.  Con quale banca stipularlo, per quale durata, a quale tasso: ad ognuna di queste domande cercherò di dare risposta con questo articolo.

La durata

Anche se sembra facile da decidere, molto spesso si commette il primo errore proprio sulla scelta della durata. Si tende infatti con troppa leggerezza ad estendere la durata del mutuo in modo che l’importo della rata decresca fino ad un livello che non incida troppo sul bilancio familiare o personale. Anche le banche tendono a spingere i clienti ad allungare la durata del mutuo adducendo questa stessa motivazione, anche se in realtà il loro vero scopo è un altro, ovvero quello di incassare più interessi nell’intero periodo. Quest’ultima prospettiva però viene sempre taciuta.

Per capire quanto la durata del mutuo incida sugli interessi vediamo un esempio concreto. Ipotizziamo di prendere a prestito un capitale di 100.000 euro al tasso fisso del 5% (scegliamo il tasso fisso per comodità) e calcoliamo gli interessi totali in caso di durata che va da 10 a 30 anni e poi riportiamo il tutto su grafico:

Come si può vedere una durata di dieci anni matura interessi totali per nemmeno 30.000 euro, che diventano circa 60.000 a 20 anni e ben 95.000 circa a 30 anni, in pratica dobbiamo restituire quasi il doppio del capitale richiesto! Ecco che stabilire con attenzione la durata diventa fondamentale per poter programmare il proprio futuro: se è possibile fare uno “sforzo finanziario” oggi e magari accorciare la durata di 5 anni si possono risparmiare tanti soldi che torneranno utili domani.

Il tasso di interesse

Non meno importante del primo, il tasso di interesse rappresenta forse l’opzione più difficile, perchè una scelta sbagliata può rivelarsi molto dolorosa nel lungo termine. Infatti come per la durata anche il tasso determina aumenti consistenti della quota interessi pagata a fine mutuo come si può vedere dal grafico che segue, nel quale a partire da un mutuo di 100.000 euro della durata di 20 anni si calcola la quota interessi totale in funzione di tassi che vanno dal 2% al 5%:

Anche qui si può passare da poco più di 20.000 euro con un tasso del 2% fino a raggiungere i 60.000 euro per il 5%. Si capisce bene che scegliere il tipo di tasso giusto può fare la differenza.

L’offerta delle banche in fatto di tassi è molto vasta, ma si può riassumere nel seguente elenco che comprende le principali opzioni:

• Tasso fisso, ovvero il tasso rimane costante lungo tutta la durata del mutuo, consigliato per chi non ama le sorprese, oppure quando il livello generale dei tassi è molto basso, come negli ultimi anni;
• Tasso variabile, quando il tasso è legato a un indice di riferimanto, di solito i tassi EURIBOR o BCE. Adatto a chi ritiene che i tassi continuino a mantenersi molto bassi per tutta la durata residua del mutuo. Rispetto al tasso fisso l’ammortamento del capitale è più veloce se alla stipula i tassi sono molto bassi, determinando un risparmio considerevole anche sulle rate future;
• Tasso misto, quando per i primi anni, generalmente da due a cinque, il tasso rimane fisso e a seguire diventa variabile.  Questa soluzione consegue il risultato di proteggere il contraente proprio nella fase iniziale in cui il debito residuo è molto alto e quindi anche una piccola variazione dei tassi determina un aumento sensibile della rata;
• Cap & floor, in cui il tasso è variabile ma ad esso viene stabilito o un tetto massimo (cap) o minimo (floor) o entrambi. Si rivela molto utile a chi vuole godere dei vantaggi del variabile ma tutelandosi contro un eccessivo rialzo del livello dei tassi. Per ottenere questa protezione generalmente la componente variabile è più alta di un mutuo a tasso variabile puro;

Una menzione a parte è necessaria per descrivere un tipo di mutuo ibrido, ovvero il cosiddetto “a rata costante“, molto in voga negli ultimi anni. Esso non è altro che un mutuo a tasso variabile ma in caso di aumento o diminuzione dei tassi di interesse la rata rimane costante, come nel mutuo a tasso fisso, mentre quella che cambia è la durata del mutuo. Se all’apparenza presenta il notevole vantaggio di programmare la vita sulla base di un esborso mensile costante, d’altro canto in caso di incremento dei tassi la durata potrebbe aumentare anche di molti anni e la quota interessi finale crescerebbe sensibilmente per via della minore quota capitale rimborsata.

La banca

Una volta era facile decidere a quale banca rivolgersi per la stipula del mutuo perchè nel proprio paese o città esistevano al più cinque, dieci banche, e bastava fare il giro di queste per prendere una decisione, anche se poi nella maggior parte dei casi si finiva per seguire il consiglio del parente, amico o conoscente.

Oggi non solo esistono moltissime banche con sedi fisiche in Italia, ma con l’apertura del mercato del credito che è iniziata alla fine degli anni novanta si sono aggiunte numerose banche straniere, sia europee che americane. Come se non bastasse sono nate da qualche anno banche presenti esclusivamente on line, senza filiali, sportelli e impiegati.

In tutto questo caos è veramente difficile districarsi e scegliere la banca che offre il mutuo migliore. Per fortuna in rete esistono molti siti che aiutano nella scelta perchè mettono a confronto le condizioni offerte da ciascun istituto e restituiscono i risultati in base a dei parametri di importo, durata, tasso ed altre condizioni da noi inserite.

Il primo sito in Italia ad aver fornito questo servizio è Mutuionline, che come propone il suo slogan mette a confronto le offerte di 62 banche convenzionate. Dopo aver inserito tutti i parametri richiesti dalla form, tra cui il valore dell’immobile, l’importo, la durata, il tasso etc, cliccando su Mostrami i mutui dopo una ricerca di qualche secondo ci mostra l’elenco delle banche e dei mutui che meglio rispondono alle nostre esigenze in termini di economicità.

Anche Facile.it offre lo stesso tipo di servizio alla pagina https://www.facile.it/mutui/risultati-acquisto.html, ed è affidabile tanto quanto il primo. Inserendo tutti i parametri richiesti, restituisce un elenco delle banche che offrono le condizioni migliori con i link alle schede informative.

Conclusioni

La decisione sul mutuo è una scelta per la vita, specialmente quando la durata supera i 20 anni, perciò deve essere presa non prima di aver condotto una analisi approfondita di tutte le offerte e delle condizioni di mercato, dando anche uno sguardo alla situazione dei tassi ed alle previsioni degli esperti. Prendersi del tempo in molti casi può far risparmiare migliaia di euro, per questo nella scelta del mutuo la parola d’ordine non può che essere: informarsi.

Per approfondire:

[amazon_link asins=’B01LYIHMCU,8817053708,B007193P2S’ template=’ProductCarousel’ store=’affiliateidmi-21′ marketplace=’IT’ link_id=’46af1eaf-2f79-11e8-8caa-9d858c7cb3ae’]er approfondire: